导 读
二线城市潜在供应量主要集中在哪些区域？集中分布在哪类产品档次？
◎ 文/ 杨科伟、柏品慧、李思潼
3月，部分二线城市房地产市场出现“小阳春”行情，一方面，武汉、南京、苏州等成交量大幅回升，新开盘项目去化率皆有增长；另一方面，重庆、天津、合肥等土拍市场明显升温，房企拿地热情高涨，地价重回高位。不可否认的是，二线城市仍是市场稳定器，更是市场下行周期的避风港。长期来看，二线城市市场需求依旧坚挺，潜在供应量很大程度上将决定未来成交量。二线城市潜在供应量主要集中在哪些区域？集中分布在哪类产品档次？
01
二线城市成交份额持续回落
且伴随供地放量与地王项目集中之忧
1、2018年行业销售规模创新高，二线成交占比持续小幅回落（略）
2、2016年以来二线城市加快供地节奏，土地成交量、价皆升至高位（略）
3、2016地王年，二线城市占比超7成，“限价”使其普遍面临去化难（略）
02
贵阳等12城潜在供应均超2000万方
厦门等7城高价供应占比超5成
1、贵阳、石家庄等7城供应总量较大，潜在供应可去化2-3年
为了便于测算二线城市未来商品住房潜在供应量，我们简单加总计算近3年（2016-2018年）未开工、部分开工涉宅用地成交总建面，近似替代潜在供应量。数据显示，贵阳、石家庄、太原等7城潜在供应规模不容小觑，近3年待开发涉宅用地成交总建面相当于同期商品房累计成交面积的0.7倍以上，其中贵阳、石家庄两城更是超1倍。意即即使未来土地市场断供，按照过往3年商品房成交量测算，现有待开发涉宅用地仍需2-3年才能去化完毕，供求压力着实不容小觑。
2、厦门、苏州等7城待开发地块地价/房价比值皆超0.5，高价供应体量大
厦门、苏州等7城待开发土地价格明显偏高，近3年未开工、部分开工涉宅用地平均地价房价比皆超0.5，现有待售项目盈利空间明显收窄。随着房地产市场步入调整期，房价上涨预期现已戛然而止，高价盘去化压力开始浮现，且有加剧的趋势。典型如厦门，2016年土拍市场异常火爆，翔安、同安、海沧等区域频出地王，部分区域、板块更是出现面粉贵于面包的极端现象。不过，受制于调控政策持续高压，厦门房地产市场早已步入调整期，高价盘更是陷入去化困难的窘境。
03
贵阳、昆明、西安供应集中新规划片区
厦门中高端、苏州中低端供应量大
1、贵阳：潜在供应主要集中在贵安新区，且以低端产品居多（略）
2、昆明：潜在供应主要集中在滇中新区，并以低端产品为主
昆明近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面2236万平方米，主要集中在滇中新区的官渡区，涉宅用地潜在供应量895万平方米，占比40%。其他区域分布较为平均，涉宅用地潜在供应量都在300万平方米左右。其中，盘龙区略高达365万平方米，但较官渡区仍存在较大差距。2015年，云南滇中新区获批国家级新区，着力做大、做强汽车及高端装备、石化、新材料、电子信息、生物医药5大高端制造业集群。规划范围包括安宁市、嵩明县和官渡区部分区域，官渡区就此成为市场热点区域，土地成交规模显著提升。
3、西安：潜在供应主要集中在外围区域，大都是低端产品（略）
4、厦门：中、高端产品潜在供应量较大，去化前景不容乐观（略）
5、苏州：中、低端产品潜在供应量略高，但去化压力整体可控
苏州近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面1495万平方米，主要集中在中、低端产品，潜在供应量皆超600万平方米，占比都在40%以上。近年来，苏州房地产市场供求关系持续偏紧，中低端产品潜在供应量并未显著超出市场需求，去化压力整体可控。高端产品潜在供应量180万平方米，主要集中在姑苏区、园区和新区这类热点区域。尽管高价盘成交去化明显放缓，但由于苏州土地供应本就受限，核心地段宅地更是资源稀缺品，长期来看热点区域高端产品去化前景谨慎乐观。
04
多数二线城市潜在供应总量适中
贵阳、厦门等供应结构失衡
1、多数二线城市潜在供应总量适中，整体库存仍在较低水平
多数二线城市潜在供应量并不大，半数以上二线城市近3年未开工、部分开工涉宅用地成交总建面皆不足同期商品房累计成交面积0.5倍，去化压力整体可控。即使如长春、沈阳这类前期高库存风险城市，近年来大幅调降供地指标，潜在供应量暂居市场末位，库存压力渐有缓解的趋势。预计多数二线城市库存量仍将维持在较低水平，即使有回升，幅度也将非常有限。
2、贵阳、昆明、西安规划片区潜在供应量甚高，产品同质化现象严重
贵阳、昆明和西安潜在供应量明显偏高，主要集中在重点规划片区，贵安新区、滇中新区和西咸新区潜在供应量均高居市场前列。典型如贵安新区，涉宅用地潜在供应量超2000万平方米，占比多达63.3%。并且，待开发项目同质化现象严重，贵阳、昆明和西安低端产品潜在供应量显著偏高，占比都在95%以上。一旦市场需求难以有效承接，在售项目去化率持续回落已是大概率事件，开发销售周期也将明显拉长。
3、厦门中、高端产品潜在供应量明显偏高，去化前景堪忧
本轮调整期，厦门堪称典型的风险城市，市场购买力透支乃是重要因素。随着市场下行压力不断积聚，高价盘成交明显放缓，去化压力渐有加剧的趋势。目前，厦门潜在供应量皆以中、高端产品居多，主要还是前期出让的高价地，地王盘也不在少数。部分待开发项目地价、房价明显倒挂，已然陷入开盘必亏本的窘境。长期来看，厦门房地产市场难言实质性好转，中、高端产品去化前景着实堪忧。
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